房屋貸款房價節節上升 要房主不要房奴
今年2月中旬，加拿大政府頒佈了一攬子新的房貸政策，以應對去年節節上升的房價，同時未雨綢繆防止因消費者房貸負擔過重而引發加拿大版的次貸危機。
加拿大房地產市場是否存在泡沫？這無疑是一個見仁見智的問題。信用貸款儘管官方一再否認泡沫的存在，由於擔心消費者房貸負擔超過其可承受範圍而引發加拿大版的次貸危機，加拿大政府仍然決定對當前火熱的房地產交易市場採取降溫措施，於今年2月中旬頒佈了一攬子新的房貸政策。這些政策一方面迫使銀行在發放房屋抵押貸款時對貸款人的貸款資格進行更加嚴格的審查，另一方面通過調整再貸款比例和非自住房屋的首付比例以打擊房地產領域的投機現象。
而此前，加拿大政府為了應對全球金融危機，一再調整其基準利率以降低住房貸款利率。以五年期固定利率為例，該國的平均利率在2008年1月達到5年內新高6.81%，之後開始穩步回落，到2009年5月更是降到了自1951年來的歷史最低點4.62%。為了鼓勵更多的消費者買房，加國政府還在2009年將首次購房者從其免稅的註冊退休儲蓄計畫帳戶中可支取的額度從此前的20000加元提高到25000加元。此外，政府還對首次購房者在稅收上予以優惠，使其最多可獲得5750加元的稅收減免。
這些措施對加拿大房地產市場的復蘇起了重要作用。在經歷了2008年的價量齊跌之後，加拿大房地產市場于2009年初開始回暖，住宅銷量和價格都有大幅度上揚。據加拿大房地產協會公佈的資料，2010年1月全國平均房價為328537加元，比去年同期的274711加元上漲約兩成，而房屋銷量則同比上升58%，達到25671套。
加拿大當前房地產市場的火爆從宏觀方面來說得益于全球和加拿大經濟的逐漸復蘇，從微觀上來說則與消費者對房屋貸款利率可能提高的擔憂直接相關。而房源緊張則是推高房價的另一個重要因素。由於受經濟危機的影響，去年加拿大許多住宅建設專案都出現開工不足甚至完全停滯的狀況，這直接影響了市場上待售房屋的數量。另外，西部省份不列顛哥倫比亞施行的統一消費稅對房價上漲也起了推波助瀾的作用。
面對節節上升的房價，加拿大政府開始面臨著可能出現房地產泡沫的強大壓力。許多專家擔心一些本來不適合購房的消費者，由於受低房貸利率的刺激影響而貿然購房，而一旦利率上升，他們隨時可能無法償還貸款。另外，假如這部分消費者通過削減其他方面的開支來應付房貸，這對加拿大經濟的持續恢復將產生不利的影響。
專家們的擔憂並非空穴來風，據相關研究機構調查，近年來加拿大人的購房能力明顯下降。在過去的二十年裡，加拿大的房價收入比平均為3.7倍，而當前則達到5倍，溫哥華更是高達9.3倍，遠遠超過5.1倍這個被認為屬於“嚴重難以負擔”的標準。在此背景之下，加拿大政府最終決定對房地產市場主動予以干預，于2月16日頒佈了一系列新的房貸措施，以促進國內房屋市場的長期和穩定發展。
加拿大政府的新政措施主要包括三項內容。首先，所有的買房人，無論其貸款期限長短和利率高低，都必須符合五年固定利率的貸款標準。比如，你想申請的利率為2.0%的浮動貸款，你仍需向銀行證明你有能力償還利率為4.1%的五年期固定貸款。該措施對購房者的風險承擔能力作了更嚴格的把關。加拿大財長弗萊厄蒂對此的解釋是：“這將保證一旦出現調高利率的情況，買主依然有能力供房。”不過，該政策只適用于那些首付低於20%且需要驗證收入來源的貸款申請人，對於那些首付超過20%並可證明其工資收入的貸款申請人或者那些無需驗證收入來源的貸款申請人，例如新移民和非居民，該政策並不適用。
其次，新政策降低了買房者的再貸款額度，即在以房屋淨值作抵押重新申請貸款時，買房者可提取的再貸款總額不得超過房屋價值的90%，而非此前的95%。此舉的目的是防止消費者利用低利率和高房價的時機過度借貸，以致貸款總額超過其房屋淨值而引發個人債務危機。加拿大政府對此的解釋是：“這有利於保證房屋所有權是一種更有效的儲蓄方式。”
最後，房貸新政還大大提高了非自住房屋貸款的首付比例。在此之前，投資非自住房屋的貸款申請人只需交納5%的首付即符合政府承保的抵押和住房保險的申請條件，而新政策對此的要求則是20%。這項措施應該說是本次新政的重點，它表明加拿大政府已經意識到炒房可能帶來的危害，意圖通過經濟杠杆以遏制房地產領域的過度投機。
對於加拿大的房貸新政，評論者們褒貶不一。有人認為，政府的貸款新政是危險的經濟干預主義的表現；是銀行，而非政府，才是自己貸款政策的最佳決策者。但這種觀點遭到新政支援者的反駁。他們認為，銀行個體不可能採取收緊房貸的措施從而使自己在競爭中處於不利的位置。另一些新政的批評者則擔憂提高非自住信用貸款的首付比例可能會引發房屋租金的上漲。不過，這一觀點是否成立也值得懷疑。該措施固然可能減少房屋租賃市場上的房屋總量，從而影響租金水準，但是，由於高房價可能導致高租金，而遏制房地產投機則可延緩房屋價格的上漲，從而間接抵消該措施對租金的影響。
總體而言，加拿大此次出臺的房貸新政應該算是比較溫和的。此前人們所猜測的一些更為強力的措施，比如提高自住房屋的首付比例，將最長貸款期限從35年減少到30年以及進一步提高中央銀行的基準利率等等，都沒有出現在這次新政的一攬子政策當中。不過，加拿大政府並未排除今後採納這些措施的可能性。此外，由於新政要等到4月19日才付諸實施，而在此之前加拿大的房地產市場將會有什麼樣的反應以及是否會上演“最後的瘋狂”，這些都頗為值得關注。
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